張紅軍律師 June Zhang中國婚姻家事與繼承律師

住在海外的繼承人，怎麼賣掉在中國繼承的房子、把房款匯到國外？

作者：張紅軍律師（廈門）· 執業證號 13502199911278128（核驗方法）· 更新於

住在海外的繼承人賣中國的房子，分三步：先把房子登記到繼承人名下，再由國內的代理人憑你在國外簽的委託書出售，最後經外匯局核准把房款匯出。繼承人還沒登記，房子就過戶不到買方名下（《民法典》第二百三十二條）。外國公民和港澳台居民賣房後，可以通過銀行購匯，匯到本人在境外的帳戶（《個人財產對外轉移售付匯管理暫行辦法》第二條、第十一條、第十四條）。

張紅軍律師 1998 年起執業，2012 年起專注婚姻家事與繼承。房子怎麼繼承下來，見住在海外，怎麼繼承在中國的房產；本頁只講賣房和匯款。

為什麼要先登記到繼承人名下才能賣？

房子要先登記到繼承人名下，因為繼承人處分繼承來的不動產，沒登記就不發生物權效力（《民法典》第二百三十二條）。繼承人從被繼承人死亡時起就取得房子（第二百三十條），但登記簿上還是父母的名字，所以要辦兩次登記，一前一後。

第一次是繼承登記，繼承人可以單方申請（《不動產登記暫行條例》第十四條），交死亡證明、遺囑或者全部法定繼承人關於不動產分配的協議、親屬關係材料；也可以交經公證的材料或者生效的法律文書（《不動產登記暫行條例實施細則》第十四條）。第二次是買賣過戶，由賣方和買方共同申請（《條例》第十四條）。

第一次登記要不要辦繼承權公證書，見繼承權公證書是什麼。

幾位繼承人，誰要同意、誰要簽字？

遺產還沒分割時，賣房要全體繼承人同意。最高人民法院的看法是，遺產未分割、各繼承人都沒有表示放棄繼承的，遺產屬於各繼承人共同共有（《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第25條，2016 年，當時依據的是已廢止的《繼承法》）。處分共同共有的不動產，要經全體共同共有人同意，共有人另有約定的除外（《民法典》第三百零一條）。

繼承人登記以後，看登記的是哪一種共有：

三分之二這條規則，到了登記窗口未必順利。2020 年自然資源部答覆全國人大代表建議時提到，有的登記機構因為少數份額的共有人不配合，就不給辦理；答覆重申了法律規定，把這種做法歸為執行層面的問題。打算按三分之二辦的，先問清楚房子所在地的登記機構。繼承人連遺產怎麼分都談不攏的，可以找人民調解委員會調解，或者向法院起訴（《民法典》第一千一百三十二條），見家人為遺產起爭議怎麼辦。

一位繼承人想留下房子、給其他人補錢，可以嗎？

一位繼承人可以留下房子、給其他人補錢，前提是繼承人都同意。遺產分割的時間、辦法和份額，由繼承人協商確定（《民法典》第一千一百三十二條）；不宜分割的遺產，可以採取折價、適當補償或者共有等方法處理（第一千一百五十六條）。

簽字之前，先把兩件事談清楚。一是買房的那位繼承人，不能同時當其他繼承人的代理人跟自己簽約，除非他們同意或者事後追認（《民法典》第一百六十八條）。二是這筆補償款在稅務上怎麼處理，要問稅務機關；付給海外繼承人的錢能不能按下文的繼承財產路子匯出，要先問外匯局。

人不回國，能賣嗎？

人不回國也能賣，委託國內的代理人辦。境外申請人委託他人辦理處分不動產登記的，授權委託書要按國家有關規定辦認證或者公證；中國締結或參加的國際條約另有規定的，按條約辦（《實施細則》第十二條）。多數國家的做法是先找當地公證人公證，再辦附加證明書或領事認證；各國怎麼辦，見海外繼承人要準備哪些文件。

書面委託書要寫明代理人姓名、代理事項、權限和期限，由你簽名（《民法典》第一百六十五條）。賣房用的委託書，要把每一步都寫進去：

漏寫一項，就得重新簽，再辦一次公證和附加證明書或認證。同一份委託書也可以把前面的繼承登記一併寫進去；當地登記機構和外匯局接不接受一份委託書辦兩件事，簽字前我們會先確認。

住在國內的繼承人規矩不一樣：委託代理人辦賣房登記的，要和代理人一起到登記機構現場簽委託書，委託書經過公證的除外（《實施細則》第十二條）。

賣繼承的房子，要繳哪些稅？

賣方繳個人所得稅，可能還要繳增值稅；契稅由買方繳。具體多少，要看房子持有多久、當初買價多少和當地的標準，最後以房子所在地稅務機關的核定為準。

稅種誰繳全國性規定
契稅買方承受房屋權屬的一方繳納（《契稅法》第一條）。
增值稅賣方2026 年 1 月 1 日起，個人出售購買不足 2 年的住房，按 3% 的徵收率全額繳納；購買 2 年以上（含 2 年）的，免徵（財政部 稅務總局公告2025年第17號）。
個人所得稅賣方轉讓收入減除財產原值和合理費用後的餘額，按 20% 繳納（《個人所得稅法》第三條、第六條）。住在海外的繼承人也要繳：轉讓中國境內的不動產取得的所得，屬於來源於中國境內的所得（第一條；《個人所得稅法實施條例》第三條）。
土地增值稅賣方個人銷售住房暫免徵收（財稅〔2008〕137號第三條）。

有兩點要看具體情況，由稅務機關認定。一是繼承來的房子從什麼時候算「購買」，這關係到上面的 2 年和下面的 5 年。二是財產原值：房屋按購進價格和有關費用計算，提供不了完整、準確原值憑證的，由主管稅務機關核定（《個人所得稅法實施條例》第十六條）。既沒有購房合同、發票，契稅檔案裡也查不到上次交易價格的，稅務機關可以按轉讓收入的一定比例核定個人所得稅，比例由各地在 1% 至 3% 之間確定（國稅發〔2006〕108號第三條；國稅發〔2007〕33號第四條）。父母當年的購房合同、發票和契稅票據，越早找越好。

個人轉讓自用 5 年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅；「家庭唯一生活用房」指納稅人（有配偶的為夫妻雙方）在同一省、自治區、直轄市範圍內只有一套住房（財稅字〔1999〕278號第四條；國稅發〔2007〕33號第三條）。具體稅額我們不做估算；你所在國家要不要繳稅，請問當地的稅務顧問。

外國籍和港澳台的繼承人，房款怎麼匯出去？

外國公民和港澳居民，可以把依法繼承的境內遺產變現，經外匯局批准，通過外匯指定銀行購匯、匯出境外（《個人財產對外轉移售付匯管理暫行辦法》第二條、第十條）。台灣居民繼承大陸財產的對外轉移，比照這部辦法辦理（第十四條）。

家裡有爭議的，到這一步可能整個卡住。涉及國內刑事、民事訴訟的財產，案件審結前外匯局不受理；不能證明合法來源的財產也不受理（第十二條）。申請轉移的財產，要是本人所有的合法財產，並且跟別人沒有權益爭議（第三條）。

繼承人還是中國籍，怎麼辦？

住在國外的中國公民，不在上面這條繼承轉移的路子裡，那條路只寫了外國公民和港澳台居民（《暫行辦法》第二條、第十四條）。可能相關的還有兩條規定：

走哪條路，要看你的護照、在國外的居留身分，以及還有沒有居民身分證。簽賣房合同之前，張律師會先跟外匯局和銀行確認。要開始的話，先寄幾句話，寫明房子在哪個城市、其他繼承人的姓名，我們先做利益衝突檢查。

收費多少？

繼承房產出售、房款匯出境外，每套 USD 3,500 起。房子還沒登記到繼承人名下的，要先辦繼承登記。

服務收費
繼承房產出售、售房款匯出境外，每套USD 3,500 起
房產繼承登記過戶，每套USD 2,500 起
境外委託書、聲明書（中英雙語），第一位繼承人USD 650
從委託書、繼承公證到過戶：一套房、三位繼承人以內USD 6,650 起

稅費、公證費、登記費、翻譯和認證費用另按實際發生計。怎麼付款，見收費和付款方式。

賣繼承房產的其他常見問題

房子還沒登記到我們名下，可以先簽買賣合同嗎？

房子還沒登記到繼承人名下，也可以先簽買賣合同。轉讓不動產的合同自成立時生效，沒辦登記不影響合同效力（《民法典》第二百一十五條）。但要等繼承人登記之後，房子才能過戶到買方名下（第二百三十二條），合同裡要給兩次登記留出時間。

外匯局的申請，可以由國內的人代辦嗎？

外匯局的申請可以由國內的代理人代辦。申請可以本人辦，也可以委託他人辦（《暫行辦法》第七條），要交委託代理協議和代理人身分證明（第九條）。2014 年起，委託代理協議、代理人身分證明和房產證等財產權利文件，都不再要求公證（匯發〔2014〕2號第六部分第四項）。

匯出之前，要不要先到稅務局備案？

匯出之前，可能要先到稅務局備案。向境外單筆支付超過等值 5 萬美元、屬於境外個人從境內取得的不動產轉讓收入的，要先向稅務機關辦理稅務備案（國家稅務總局 國家外匯管理局公告2013年第40號第一條）。外匯局的申請材料裡已經有稅收證明，還要不要另辦備案，銀行會告訴你。

我放棄繼承了，還能分到賣房款嗎？

放棄繼承的人，不能以繼承人的身分分賣房款。放棄繼承的效力追溯到繼承開始的時間（《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉繼承編的解釋（一）》第三十七條），等於從來沒有繼承過。沒有書面表示放棄的，視為接受繼承（《民法典》第一千一百二十四條），可以參與分割。怎麼選，見人在海外怎麼放棄繼承。

本頁是對中國法律的一般說明，不構成針對某一份遺產或某一筆買賣的法律意見。

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依據